Орон сууцны зээл ба ипотеки…

-40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр-

Манай улс хүн амаа орон сууцжуулах хөтөлбөрийг үе шаттайгаар хэрэгжүүлж ирсэн билээ. Энд 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийг эхлээд дурдах нь зүйтэй болов уу. Манай улс 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн 2004-2009 оны хооронд таван жилийн хугацаатай хэрэгжүүлсэн байдаг. Тухайн үед Зам тээвэр, барилга хот байгуулалтын яамны, Барилга орон сууц нийтийн аж, ахуйн бодлогын газрын мэргэжилтэн н.Доржпагма: 2004-2008 оны хооронд хувь, хувьсгал хамтран 31550 айлын орон сууцыг барьж ашиглалтад оруулсан. Засгийн газар болон барилгын компаниуд хамтран 2009 онд 9303 айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулвал таван жилийн хугацаанд хэрэгжсэн 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн зорилт бүрэн утгаараа хэрэгжиж дуусна гэж мэдэгдэж байсан юм. Хөтөлбөрийг улсын төсөв, засгийн газрын бонд, гадаадын зээл тусламж, хувийн хэвшлийн хөрөнгө оруулалтаар хэрэгжүүлэхээр хөтөлбөрт тусгасан байлаа. Энэ хүрээнд Засгийн газар 30 тэрбум төгрөгийн бонд Монголын хөрөнгийн биржээр дамжуулан арилжаалж, үүнийг захиран зарцуулах эрхийг 2006 онд байгуулагдсан Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацид олгосон юм. Харин тус корпораци бондын мөнгийг арилжааны банкуудад байршуулж үүгээр орон сууцны зээл олгож эхэлсэн юм. Өнгөрсөн хугацаанд 300 орчим хүнд 4,8 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон байдаг. Тухайн үед Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн барьсан орон сууцны нэг өрөө нь 15 мянган ам.доллар, хоёр өрөө нь 25 мянган ам.долларын дундаж ханштай байлаа. Барилгын компаниудын нэг метр квадрат орон сууцны дундаж үнэ 1000 ам.долларын ханштай байхад, Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн барьсан орон сууцны дундаж үнэ нэг метр квадрат нь 600-700 мянган төгрөг байсан гэсэн үг. Тиймээс тогтмол орлого нь сард 800 мянган төгрөгөөс доошгүй, анх удаа орон сууц худалдан авч буй, арилжааны банк болон хадгаламж зээлийн хоршоодод зээлгүй Монгол Улсын иргэдийг хөтөлбөрт хамруулж орон сууцжуулсан юм. Ингэхдээ орон сууцны 25 хувийг урьдчилж, үлдэх мөнгийг 10 жилийн хугацаатай, жилийн 1 хувийн хүүтэйгээр зээлсэн байдаг. Иргэд орон сууцныхаа зээлийг төлж барагдуулахаар Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци Засгийн газарт бондынх нь мөнгийг эргүүлж төлөх ийм нөхцөлтэй байсан гэлцдэг. Тэр үеийн Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн захирал н.Алдаржавхлан: Засгийн газрын бондоос орж ирэх орлого багассан тул зээлээ зогсоож, байгаа хөрөнгөө барилгын ажилдаа зарцуулж эхэлсэн. Ингэхдээ бондын хөрөнгөөр 2500 айлын орон сууцны барилгын ажил эхлүүлж 576 барилга ашиглалтад оруулсан. Үлдсэнийг нь барьж дуусгахад 20 тэрбум төгрөг дутагдаж байгаа. Засгийн газар Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн орон сууцанд хөрөнгө оруулалт нэмж хийвэл 2009 онд барихаар төлөвлөсөн 9303 айлын орон сууцны 4/1 баригдаж дуусах боломжтой гэж мэдэгдэж байсан юм. Ийнхүү хөрөнгө, мөнгө дутагдаж байснаас барилгын ажлын явц тааруу байсан ч, 2009 онд багтаан 40 мянган айлын орон сууцаа барьж дуусгана. 2010 оноос 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж эхлүүлнэ гэж мэдэгдэж байсан юм.

-4 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр-

Дараа нь 2010 онд төрийн албан хаагчдыг орон сууцжуулах зорилгоор 4000 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлснийг хэн хүнгүй санаж буй нь лавтай. Банкууд зээл гаргахгүй, иргэдийн худалдан авах чадвар буурсан зэрэг шалтгаанаас үүдэн барилгын салбар зогсонги байдалд орж, энэ тэндгүй баригдаж дуусаагүй барилга сүндэрлэж байсан юм. Тухайн үед улсын хэмжээнд 28000 айлын орон сууц баригдаж дуусаагүй байснаас 4000 гаруй нь ашиглалтад ороод байлаа. Үүнийг төр худалдан авч, төрийн албан хаагчдад банкны зээлээр өгөхөөр болсон юм. 4000 айлын орон сууцыг төрийн албан хаагчдад зээлээр өгсөн тохиолдолд, барилгын салбар хүндрэлээс гарна гэж тооцоолж байсан учраас тэр. Тодруулбал, барилгын компаниуд эргэлтийн хөрөнгөтэй болж, цаана үлдэж байгаа дутуу баригдсан барилгаа санхүүжүүлэх хөрөнгийн эх үүсвэртэй болно гэж холбогдох яамныхан үзжээ. Төрийн албан хаагчдад олгох зээлийн байрыг орон сууцны санхүүжилтийн корпорациар дамжуулахаар болсон байдаг. Төрийн албан хаагчдад худалдах орон сууцны нэг метр квадратын үнэ 650 мянган төгрөг байна гэж Засгийн газрын тогтоолд тухайн үед тусгасан байдаг. Төрийн албан хаагчид энэ үнээр орон сууц худалдаж авахад болно гэж үзэж, тооцоо судалгаа хийсний үндсэн дээр ийм тоо гаргаж ирсэн аж. Тиймээс ч барилгын компаниудыг энэ үнээр орон сууцаа худалдаач гэсэн санал тавьсан аж. Энэ үнэ дээр санал нэгдээгүй компаниудтай хамтран ажиллахгүй болохоо тэр үеийн Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Алдаржавхлан илэрхийлж байсан удаатай. Гэвч тухайн үед барилгын компаниудын дийлэнх нь үүнээс өндөр үнэ хэлж байлаа.  Өөрөөр хэлбэл, нэг метр квадрат нь 650 мянган төгрөгийн үнэтэй орон сууц олдох нь уу, үгүй юу дээрээ тулав. Барилгын компаниуд нэг метр квадрат орон сууцаа 650-аар бус, түүнээс дээш үнээр өгч болзошгүй нөхцөл байдал үүсэв. Тэгсэн тохиолдолд иргэд 650 мянган төгрөгийн зээл төрөөс аваад, зөрүүг нь өөрсдөө өгөх боломжтойг албаныхан дараа нь учирлаж эхлэв. Тиймээс л төрийн албан хаагчид банкуудын барьцаанд байсан орон сууцнаас сонголтоо хийх ёстой болсон. Тэр үед барилгын компаниуд арилжааны банкуудад 5000 орчим орон сууц барьцаанд тавиад байсны 1000 нь ашиглалтад орсон байлаа. Эдгээрээс эхний ээлжинд сонголтоо хийж төрийн албан хаагчид орон сууцны зээлд хамрагдах бололцоо олдсон гэдэг. Нэг ёсондоо, 1000 шахам орон сууцыг метр квадратыг нь 650 мянган төгрөгөөр авах завшаан тохиосон юм. Засгийн газрын тогтоолд банкуудын барьцаанд байгаа орон сууцыг төрийн албан хаагчдад худалдана гэж заасан учраас тэр юм. Харин үлдэх 3000 төрийн албан хаагчийг орон сууцжуулахын тулд яах вэ гэсэн асуултад тэр үеийн Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Алдаржавхлан: Эхний ээлжинд банкны барьцаанд байгаа ашиглалтад орсон 1000 орон сууцаа худалдана. Үүний дараа барилгын компаниудтай хамтран ажиллана. Одоогоор хямд байр хайж байна гэсэн хариулт өгсөн билээ. Гэвч тухайн үед барилгын компаниуд үнээ буулгах сонирхолгүй байсан нь нууц биш. Тиймээс нэг метр квадрат нь 650 мянган төгрөг байх ёстой гэсэн заалтандаа Засгийн газар өөрчлөлт оруулах хэрэгтэйг хэлж ярих зөвлөх хүн цөөнгүй байлаа. Нэг ёсондоо үлдэх 3000 албан хаагч 650 мянган төгрөгөөс өндөр үнээр орон сууц худалдаж авна. Нэг бол арилжааны банкуудын барьцаанд байгаа ашиглалтад ороогүй орон сууцыг 650 мянган төгрөгөөр худалдаж авна гэсэн ийм нөхцөлтэй тулж, Засгийн газрын тогтоол шийдвэр хэрэгжихэд хүндрэл гарч байсан цаг саяхан. 2011.06.09-ний хавьцаа Сангийн яамнаас зангиагүй уулзалт хийх үеэр 4000 айлын орон сууц хөтөлбөрийн санхүүжилтийн талаар мэдээлэл өгч байсан юм. 4000 мянган төрийн албан хаагчдыг урт хугацаатай орон сууцны зээлд хамруулах зорилгоор тус бүр нь 100 мянган төгрөгийн нэрлэсэн үнэтэй 360 мянган ширхэг үнэт цаасыг Засгийн газар гаргажээ. Өөрөөр хэлбэл, 36 тэрбум төгрөгийн өртөг бүхий үнэт цаасыг гаргасан байна. Үүний 12 тэрбум төгрөгийн үнэт цаасыг нэг жилийн хугацаатай 7,3 хувийн хүүтэй, 12 тэрбум төгрөгийн үнэт цаасыг 1.5 жилийн хугацаатай 7,75 хувийн хүүтэй. Үлдэх 12 тэрбум төгрөгийн үнэт цаасыг 2 жилийн хугацаатай 8 хувийн хүүтэй гаргаж байжээ. 1 болон 1,5 жилийн хугацаатай үнэт цаасны хүүгийн төлбөрийг хугацааны эцэст. Харин 2 жилийн хугацаатай үнэт цаасны хүүгийн төлбөрийг эхний жилийн эцэст болон хугацааны эцэст тус тус олгохоор төлөвлөж байсан юм. Дашрамд дурдахад, Засгийн газрын үнэт цаасны хүүгийн орлого татвараас чөлөөлөгддөг учир гадаад, дотоодын иргэн аж, ахуйн нэгжүүд дурын брокер диллерийн компаниудаар дамжуулан худалдан авах боломжтой. Засгийн газрын үнэт цаас Монголын хөрөнгийн биржээр арилжаалагдаж байгаа хэмээн Сангийн яамнаас тухайн үед мэдэгдэж байсан юм.

-100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр-

40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийг 2009 онд амжилттай хэрэгжүүлбэл, 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийг 2010 оноос залгуулаад хэрэгжүүлэх тухай албаныхан эртнээс хэлж байлаа. Энэ зээлийг хүсэн хүлээсэн өрхийн тоо өдрөөс өдөрт нэмэгдэж байсан ч, үүнийг зохицуулах журам удсан нь уг ажлыг нэлээд хугацаанд гацаасан гэхэд болно. Харин жил гаруйн хугацаанд дуншсан Иргэдийг зургаан хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамруулах харилцааг зохицуулах журам усан луу жилийн босгон дээр батлагдсан билээ. Ингэснээр бага, дунд орлоготой иргэд 20 жилийн хугацаатай, 6 хувийн хүүтэй зээлд хамрагдах бололцоо бүрдсэн юм. Гэхдээ энэ зээлд хамрагдах иргэд хоёр даваа давах ёстой байлаа. Орон сууцны санхүүжилтийн корпорациас тавьсан шалгуурыг хангаж байж эхний даваагаа давна. Арилжааны банкуудын шалгуурыг хангаж байж дараагийн даваагаа давах ёстой байлаа. Өөрөөр хэлбэл, зээлд хамрагдах иргэд эхлээд Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацид гурван төрлийн бичиг баримт бүрдүүлж өгөх ёстой байсан юм. Тухайлбал, Орон сууцны санхүүжилтийн корпорациас зээлд хамрагдах хүсэлт татан авч бөглөсөн байх. Үл хөдлөх хөрөнгийн газраас анх удаа орон сууц авч буйгаа нотолсон архивын лавлагаа авсан байх. Үүнийг хангасан иргэд 100 мянган айлын орон сууцны жагсаалтад багтсан, 50-аас дээш хувийн гүйцэтгэлтэй, 55 метр квадратаас дээшгүй талбайтай орон сууц худалдаж авахаар барилгын компанитай байгуулсан гэрээтэй байх зэрэг шалгуур тавьж байлаа. Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци эдгээрийг хянаж үзээд, шаардлага хангасан материалыг банкууд руу шилжүүлж байсан юм. Харин арилжааны банкууд:

• Иргэний бичиг баримтын хувьд зөрчилгүй, тодорхой хаягтай, эрхзүйн бүрэн чадамжтай байх
• Зээл хүсэгч нь сүүлийн 18 сараас доошгүй хугацаанд хувиараа бизнес эрхэлсэн, эсвэл хөдөлмөрийн гэрээгээр тогтвор суурьшилтай, үндсэн ажилтан байх
• Зээл хүсэгч нь банк, санхүүгийн байгууллагад хугацаа хэтэрсэн зээлийн өргүй байх
  
• Орлогын эх үүсвэр нь дансны хуулга болон бусад баримтаар нотлогдсон байх
• Хамтран зээлдэгчтэй байх бөгөөд үндсэн зээлдэгчийн адил орлогоо тодорхойлж, зээлийн материал бүрдүүлэх
• Зээлдэгчийн сард төлөх үндсэн болон хүүгийн төлбөр тухайн өрхийн сарын орлогын 45 хувиас хэтрэхгүй байх зэрэг шаардлагыг хангаж, эдгээртэй холбоотой бичиг баримтыг арилжааны банкуудад бүрдүүлж өгөх ёстой байлаа.

Иргэдийн бүрдүүлж өгсөн энэ бичиг баримтыг банкууд ажлын 15 хоногийн дотор судалж, зээл олгох эсэхийг шийдвэрлэж байсан юм. Ингэхдээ 50 хүртэлх сая төгрөгийн зээл авах дээд хязгаар тогтоож өгсөн байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн газрын гадна, анх удаа орон сууц авч буйгаа нотлох лавлагаа авахаар өдөрт 500-700 хүн дараалал үүсгэн зогсч байсан нь манай улсын санхүүгийн зах зээлд урьд хожид байгаагүй урт хугацаатай, бага хүүтэй орон сууцны зээл ихээхэн эрэлттэй байгааг тэр үед шуудхан илтгэж байв. Тиймээс өсөн нэмэгдэж буй орон сууцны эрэлтийг хангаж, үнийг тогтвортой байлгах нь юу юунаас илүү чухлаар тавигдаж байсан юм. Үүнд тэр үеийн Орон сууцны санхүүжилтийн корпорацийн гүйцэтгэх захирал Алдар-жавхлан: зураг төсөл нь гарч, явц нь 30-90 хувьд хүрсэн барилга байгууламжийг 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрт хамруулсан. Үүнийг 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрт хамрагдсан 30 мянган айлын орон сууц одоогоор хангаж байгаа гэсэн тайлбарыг тухайн үед өгч байсан юм. 2010 онд эхлүүлсэн уг хөтөлбөрийг 2016 он хүртэл үргэлжлүүлж, орон сууцны нийлүүлэлтийг 100 мянгад хүргэх ажил ийнхүү эхэлсэн билээ. Энэ хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээр арилжааны банкуудын 18 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл моданаас гарч, 6 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл моданд орсон юм. 

-150 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр-

40 мянган айлын орон сууц, 4 мянган айлын орон сууц, 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн араас хүн амаа орон сууцжуулах зорилгоор Монгол Улсын 30, 31 дэх Ерөнхий сайд У.Хүрэлсүхийн Засгийн газар 150 мянган айлын орон сууц үндэсний хөтөлбөрийг 2019 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдөр баталсан юм. Эрүүл мэндээ хамгаалж Эдийн засгаа сэргээх 10 их наядын цогц төлөвлөгөөнд иргэдээ орон сууцжуулах тухай асуудал мөн тусгагдаад байна. Үүний хэрэгжилтийн явцын мэдээллийг УИХ-ын гишүүн, Сангийн сайд Болдын Жавхлан 2021 оны 05 сарын 19-ний өдрийн Засгийн газрын хуралдаанд танилцуулжээ. Тус төлөвлөгөөнд тусгагдсан ипотекийн 6 хувийн зээл олголт 2021 оны 05 дугаар сарын 17-ны байдлаар 3,944 хүн хамрагдаж 271 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл авсан байна. Энэ нь өнгөрсөн оны мөн үетэй харьцуулахад 2.8 дахин их гэсэн үг юм. Цаашид ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийг бууруулахын тулд Зээлийн батлан даалтын сангаар дамжуулан урьдчилгаа төлбөрийн 15 хувийг батлан даах талаар судалж байна. Иргэдийг орлогод нийцсэн орон сууцаар хангах, төрийн өмчийн түрээсийн орон сууцны санг нэмэгдүүлэх зорилгоор улс, нийслэлийн төсөв, олон улсын хөгжлийн санхүүжилт, төр-хувийн хэвшлийн түншлэлээр орон сууцны найман хороолол барих төсөл хэрэгжүүлж байгааг дурджээ. Ингэснээр 100 орчим мянган иргэн 28,569 айлын орон сууцанд амьдрах бололцоотой болох юм. Засгийн газраас 2019 оны тавдугаар сарын 22-ны өдөр баталсан 150 мянган айлын орон сууц үндэсний хөтөлбөрийн хүрээнд нийслэлд 100 мянган айлын орон сууц барихаар төлөвлөсөн. 2020 оны жилийн эцсийн өссөн дүнгээр 47,149 айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулсан байна. Улсын хэмжээнд 897 мянга гаруй өрх байдгаас нийслэлийн 411 мянган өрхийн 201 мянга нь инженерийн дэд бүтэц бүхий орон сууц, бие даасан тохилог сууцанд амьдардаг байна. Харин үлдсэн 209 мянга нь инженерийн дэд бүтэцгүй амины орон сууц болон гэрт амьдарч байгаа судалгаа гарчээ. Нийслэлийн 411 мянган өрхийн 42 мянга буюу 10 хувь нь өөрийн гэсэн сууцгүй гэсэн статистик гарсан байна. Иргэдийг орон сууцжуулах бодлогын жишиг орон сууцны төсөл хэрэгжүүлж энэ намар ашиглалтад оруулна. Зарим хороонд гэхэд 120 хашааны 300 орчим айлын газрыг чөлөөлж орон сууц барьж байна. Цаашид иргэдийг орон сууцжуулах зорилтыг эрчимжүүлэх үүднээс бодлогын цогц баримт бичиг гаргахыг Засгийн газар ажиллаж байгаа юм.

-Орон сууцны зээл ба ипотеки-

2010.12.01. Монгол Улс. Улаанбаатар хот.Манай улсын арилжааны банкууд 2003 онд ипотекийн анхдагч зах зээлд хөл тавьсан буюу орон сууцны зээл олгож эхэлжээ. 2010 он хүртэл нийт 200 тэрбум төгрөгийн зээлийг 10-15 жилийн хугацаатай олгоод байлаа. Иргэдийнхээ санхүүгийн чадавхид нийцүүлэн орон сууцны зээлийг урт хугацаатай олгож байсан нь сайн хэрэг ч, нөгөө талаас энэ нь арилжааны банкуудын мөнгийг түгжиж, дараа дараагийн хүмүүс орон сууцны зээлд хамрагдах боломж, бололцоог хааж байсан юм. Өөрөөр хэлбэл, зээл төлөгдөж дуустал чамгүй хугацаа шаардагдах нь мэдээж. Тэр болтол дараа дараагийн хүмүүс орон сууцны зээлд хамрагдах боломжгүй болж байсан гэсэн үг юм. Энэ хүндрэлийг арилгахын тулд арилжааны банкууд ипотекийн хоёрдогч зах зээлд хөл тавих хэрэгтэйг мэргэжлийн хүмүүс зөвлөж байлаа. Өөрөөр хэлбэл, иргэдийн барьцаанд тавьсан орон сууцыг арилжааны банкууд багцалж, түүгээр баталгаажсан ипотекийн үнэт цаасыг гадаад, доотоодын хөрөнгө оруулагчдад арилжаалах хэрэгтэй байв. Ипотекийн үнэт цаасыг амжилттай арилжаалвал, урт хугацаатай олгосон зээл эргэж төлөгдөхийг хүлээхгүйгээр, арилжааны банкууд эргэлтийн хөрөнгөтэй болж, илүү олон хүнд зээл олгох боломжтой болох байжээ. Тиймээс манай улсын арилжааны банкууд ипотекийн хоёр дахь зах зээлд хөл тавьсан хэрэг. Ингэж хэлж байгаа нь, 2006 онд Капитал, Капитрон, Худалдаа хөгжил, Улаанбаатар, Хаан, Хас зэрэг арилжааны 10 банк төвбанктай хамтарч Монголын ипотекийн корпорацийг байгуулсан байна. Энэ цагаас орон сууцны зээлийн эх үүсвэрийг нэмэгдүүлэх зорилгоор арилжааны банкууд өмнө олгосон зээлээ багцалж, Монголын ипотекийн корпорацид нийлүүлж эхэлсэн байна. Үүнд тулгуурлж Монголын ипотекийн корпораци ипотекийн үнэт цаас гаргаж эхэлжээ. Харин энэ үнэт цаасыг арилжааны банкууд эргүүлэн авч, үүнийгээ арилжаалах, барьцаалах байдлаар эх үүсвэрээ нэмэгдүүлж ирсэн байна. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкууд урт хугацаанд төлөгдөх унтаа зээлээ үнэт цаас болгож, санхүүгийн нэмэлт эх үүсвэр бүрдүүлдэг болсон гэсэн үг юм. Энэ байгууллага өнгөрсөн хугацаанд арилжааны банкуудаас 10 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлийн багц худалдан авчээ. Нэг багц ойролцоогоор 300-600 гаруй орон сууцны зээлийг өөртөө багтаасан байдаг бөгөөд 1 тэрбум төгрөгийн өртөгтэй байдаг байна. Үүгээр авч үзвэл, Монголын ипотекийн корпораци 3000-6000 орон сууцыг өөртөө багтаасан 10 багцыг арилжааны банкуудаас худалдан авч, түүгээр баталгаажсан үнэт цаасыг хаалттай хэлбэрээр арилжаалсан байж таарах нь. Харин тэр үеийн Монголын ипотеийн корпорацийн Дотоод үйл ажиллагааны хэсгийн ахлах Сугарням: Тэд өнгөрсөн хугацаанд 6,3 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас арилжаалсан болохыг хэлж байсан юм. Монголын ипотекийн корпорациас гаргасан үнэт цаасыг гол төлөв арилжааны банкууд худалдаж авсан байх юм. Тухайлбал, Худалдаа хөгжлийн банк 4,7 тэрбум, Капитрон банк 1 тэрбум, Капитал банк 500 сая, Тэнгэр даатгал компани 100 сая төгрөгийн үнэт цаасыг тус бүр худалдан авчээ. Эндээс Монголын ипотекийн корпораци арилжааны банкуудаас орон сууцны багц худалдан авдаг. Харин үүнийгээ арилжааны банкуудад үнэт цаас болгож зарж буй нь тод харагддаг. Арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ барьцаалж мөнгө босгох боломжгүй. Тиймээс орон сууцны зээлийн багцаа үнэт цаасаар сольж эхэлсэн гэж энгийнээр ойлгож болох юм. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкууд зээлээ нэмэгдүүлэх санхүүгийн эх үүсвэр олох зорилгоор орон сууцны багцаа ипотекийн үнэт цаасаар сольдог болов. 2010 оны тухайд арилжааны банкууд хэдий хэмжээний орон сууцны зээлийн багц худалдаж, оронд нь хэдий хэмжээний ипотекийн үнэт цаас худалдаж авсан бол. Тухайн үед ипотекийн корпорацийн худалдаж авсан багцын хэмжээ үнэт цаас гаргахад хүрэлцэхгүй байсан ч, цаашид хүрэлцэх нь дамжиггүй гэгдэж байлаа. Учир нь Монголын ипотекийн корпораци ХБНГУ-ын Европын сэргээн босголт хөгжлийн банкнаас хэрэгжүүлж байсан төслийн хүрээнд 4,6 сая еврогоор арилжааны банкуудаас орон сууцны зээлийн багц худалдаж авахаар болсон юм. Монголын ипотекийн корпораци 4,6 сая еврогоор орон сууцны зээлийн багц худалдан авч, үүнд тулгуурлаж ипотекийн үнэт цаас гарган арилжааны банкуудад эргүүлэн худалдахаар төлөвлөж байсан гэсэн үг юм. Уг нь ипотекийн үнэт цаасаа хөрөнгийн бирж дээр арилжаалж, мөнгө босгож болох ч, харамсалтай нь манай улсад үүнийг зохицуулах хууль, эрхзүйн орчин тухайн үед байгаагүй юм. Энэ нь ипотекийн хоёрдогч зах зээл манай улсад жинхэнэ утгаараа хөгжихгүй байх гол шалтгаан болж байжээ. Тиймээс үүнийг төрийн бодлогоор зохицуулж, ипотекийн үнэт цаасны зах зээлийг монгол улсад жинхэнэ утгаар нь хөгжүүлэх зорилгоор УИХ хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийг 2010 оны хавар баталсан юм. Хууль 2011 оноос хэрэгжиж эхлэх байв. Өөрөөр хэлбэл, манай улс ипотекийн хоёрдогч зах зээл рүү жинхэнэ утгаараа шилжиж,
арилжааны банкууд иргэдийн барьцаанд тавьсан орон сууцаар баталгаажсан ипотекийн үнэт цаасыг хөрөнгийн биржээр арилжаалах боломжтой болох байв. Манай улсад ипотекийн хоёрдогч зах зээлийг хөгжүүлэх эрхзүйн таатай орчин бүрдсэн ч гэлээ, аливаа зүйл араасаа үргэлж эерэг болон сөрөг үр дагавар дагуулдаг. Тиймээс ипотеки буюу хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль хэрэгжиж эхэлснээр манай улсын эдийн засагт ямар эерэг болон сөрөг үр дагавар гарах вэ. Үүнд тэр үеийн Монголбанкны Мөнгөний бодлого, судалгааны газрын дарга Болдбаатар: Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль хэрэгжиж эхэлснээр урт хугацаатай орон сууцны зээлийг арилжааны банкууд гаргах бололцоотой болно гэж төвбанк үзэж байна. Ер нь арилжааны банкууд урт хугацаатай орон сууцны зээл гаргах нэмэгдэл эх үүсвэртэй бол, энэ төрлийн зээлийн хүү буурах талтай хэмээн хариулж байлаа. Ийнхүү төвбанк болон арилжааны банкуудын төлөөлөл ипотекийн үнэт цаасыг хуулийн хүрээнд арилжаалж эхэлбэл, эдийн засагт эерэг үр дагавар гарна гэж тайлбарлаж байсан юм. Гэхдээ анхаарах хэд хэдэн зүйл байжээ. Ипотекийн үнэт цааснаас болж АНУ-ын санхүү хямарч, эцэстээ дэлхий нийтийг хамарсан эдийн засгийн хямрал болж хүрээгээ тэлсэн тал бий. Манай улсад ийм зүйл тохиохгүй гэх баталгаа бий гэсэн асуулт дагалдаад гарч байсан нь нууц биш. 

-Орон сууцны 8 хувийн хүүтэй зээл олгож эхэлсэн нь-

2013.12.31. Монгол Улс. Улаанбаатар хот. 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхэлсэн нь мөн оны эдийн засгийн онцлох 10 үйл явдлын тоонд зүй ёсоор багтаж байлаа. Энэ хөтөлбөрийн эхлэлтийн хөрөнгө болох 1,1 их наяд төгрөгийн санхүүжилтийг төвбанкнаас олгосон гэдэг. Энэ мөнгөөр арилжааны банкууд иргэдэд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгохоос гадна, иргэдийн өмнө авсан өндөр хүүтэй орон сууцны зээлийг 8 хувь руу шилжүүлж эхэлсэн явдал юм. Ингэснээр нийт 1,4 их наяд төгрөгийн орон сууцны зээлийн 1,1 их наяд төгрөгтэй тэнцэх зээлийг 8 хувь болгосон жил болсон юм. Бага хүүтэй зээл олгоход зориулж төвбанкнаас гаргасан мөнгийг арилжааны банкууд монголбанкинд эргүүлэн өгөх ёстой. Тиймээс ч банкууд орон сууцны зээлийн багцаа МИК-Актив компанид өгч, үүнд тулгуурлаж тус байгууллага үнэт цаас гарган төвбанкинд өгөхөөр болжээ. Үүний эхлэл болгож 322 тэрбум төгрөгийн ипотекийн үнэт цаасыг МИК-Актив компани гаргаж, 90 хувийг нь монголбанкинд олгосон юм. Энэ талаар тэр үеийн Монголын ипотекийн корпорацийн Санхүү хариуцсан дэд захирал Төгөлдөр: Монголын ипотекийн корпорацийн охин компани болох МИК-Актив компани ийнхүү 322 тэрбум төгрөгийн үнэт цаас гаргаад байна.Үлдэх бондыг 2014 багтаан төвбанкинд өгөхөөр төлөвлөж байна хэмээн ярьж байсан билээ. 

-Манай улс анх удаа орон сууцны индекс гаргалаа-

2014.08.20. Монгол Улс. Улаанбаатар хот.Манай улс анх удаа орон сууцны үнийн индекс гаргалаа. Энэ индексийг цаашид тогтмол гаргаснаар орон сууцны үнийн хөөс болон инфляцийг тооцоход илүү бодитой болно гэж үзэж байсан юм. Амьдран суух зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийг хэмжих үзүүлэлтийг Орон сууцны үнийн индекс гэж нэрлэдэг. Дэлхийн хөгжингүй улсууд бүгд өөрийн гэсэн онцлогтойгоор энэ индексийг тооцож гаргадаг. Тухайлбал, Энэтхэгийн орон сууцны банк RESIDEX хэмээх индексээр 15 гол хотынхоо орон сууцны үнийг хэмжиж иржээ. Тэгвэл Канад улс 4 төрлийн орон сууцны индекс гаргадаг байх юм. Тухайлбал, шинэ байрны үнийн индекс, дахин борлуулж буй орон сууцны индекс, орон сууцны үнийн түүвэр судалгаа, Теранат банкны орон сууцны үнийн нэгдсэн индекс зэргийг гаргадаг байгаа юм. Гэх мэтчилэн дэлхийн улс бүр орон сууцны үнийн индексийг гаргадаг бол, манай улсын Үндэсний статистикийн хороо 2009 оноос эхлэн уг индексийг улирал тутам гаргадаг болсон байна. Ингэхдээ, нийслэлийн зургаан дүүргийн орон сууцыг ашиглалтад орсон оноор нь гурав ангилж, дэд индексүүд гаргадаг болжээ. Гэхдээ энэ нь зарим талаараа дутагдалтай, худалдагдсан орон сууцны эх сурвалж нь хязгаарлагдмал байдаг зэрэг сул талтай аж. Үүнээс гадна, үл хөдлөх хөрөнгийн Тэнхлэг зууч, Актив зууч, Монголиан пропертис компаниуд хамтран орон сууцны үнийн индексийг сар тутам гаргадаг болжээ. Монголиан пропертис үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн Хөрөнгө оруулалтын зөвлөх Улсболд: Энэ нь сар тутам гаргадаг анхны индекс гэдгээрээ онцлог болохыг тухайн үед хэлж байсан билээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн Тэнхлэг зууч, Актив зууч, Монголиан пропертис компаниудын хийсэн судалгаагаар орон сууцны үнийн индексийн долоодугаар сарын утга 1 мянганы 222 нэгж гарчээ. Энэ нь орон сууцны үнийн индекс өмнөх сараасаа 2 хувиар, оны эхэнтэй харьцуулахад 3,3 хувиар, өнгөрсөн оны мөн үеэсээ 17,2 хувиар өссөн үзүүлэлт болохыг хэлж байлаа. Орон сууцны үнийн индекс гаргахад оролцсон Тэнхлэг зууч үл хөдлөх хөрөнгийн компанийн гүйцэтгэх захирал Батзориг: Орон сууцны үнэ энэ хэмжээгээр өссөн болохыг уг индекс илтгэж буйг илэрхийлж байсан юм. Тиймээс Монголбанк 2010 оны аравдугаар сараас эхлэн орон сууцны үнийн индекс тооцож байх шийдвэр гаргажээ. Уг тооцоог үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн байгууллагаар орчин үеийн аргазүйд тулгуурлан гүйцэтгэхийн тулд сонгон шалгаруулалт зарлаж, үүнд Тэнхлэг зууч, Актив зууч, Монголиан пропертис компаниудын хамтарсан консерциум шалгарсан байна. Энэ дагуу тэд Монголбанкны захиалгаар Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэнгийн арга зүйн зөвлөгөөгөөр үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн компаниуд орон сууцны үнийн индексийг Хедоник регрессийн аргаар тооцож гаргадаг болсон байна. Өөрөөр хэлбэл, тухайн орон сууцны чанарын нарийн ялгаануудыг харгалзаж, үнийн цэвэр өсөлтийг илүү нарийн тооцдог болсон гэсэн үг юм. Цаашид орон сууцны үнийн сар тутмын энэ индексийг инфляцид оруулж тооцвол, үнийн өсөлт илүү бодитой гарах боломжтой. Манай улс инфляцийг орон сууцны үнийг дангаар нь хамруулдаггүй. Орон сууц, ус, цахилгаан, түлшний бүлгийн үнийг оруулж тооцдог учраас тэр юм. Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэнгийн судлаач Манлайбаатар: Орон сууцны үнийн индекс тооцож гарах нь орон сууцны үнийн хөөсийг судлах боломжийг олгодог хэмээн ярьж байсан билээ. Орон сууцны үнэ огцом өссөн үед иргэд хуримтлалаа хадгаламж болон үнэт цаасанд байршуулахын оронд, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь ихэсдэг байна. Энэ нь орон сууцны үнийг хөөсрүүлэх гол шалтгаан болдог. Гэвч хөөс хагарвал эдийн засагт маш их хэмжээний хохирол авч ирдэг гэдгийг 2008-2009 он хямрал харуулсан. Тухайлбал, хөөс хагарвал, орон сууцны үнийн бууралтаар дамжиж, арилжаан банкуудын зээлийн барьцаа үнэгүйдэх зэрэг сөрөг байдал эдийн засагт авч ирдэг. Тиймээс санхүүгийн зах зээл дээрх эрсдэлийг хянаж тогтвортой байлгахын тулд, орон сууцны үнийн индексийг ийнхүү судалж эхэлжээ. Энэ нь инфляцийг илүү бодитой гаргах, орон сууцны үнийн хөөсийг судлах зэрэг давуу талыг бий болгодог байна.  

-Банк, барилга, ипотекийн зах зээлд өгсөн цохилт-

2015.12.17. Монгол Улс. Улаанбаатар хот. Үндсэн хуулийн цэцийн их суудлын хуралдаан энэ хавьцаа болж Иргэний болон Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн холбогдох заалт өмчлөгчийн эрхийг зөрчсөн эсэхийг хэлэлцсэн юм. Уг хуулиудын холбогдох заалтаар барьцаанд байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгөө бусдад түрээслэх, хөлслөх, бусдын эзэмшилд шилжүүлэх, давхар барьцаалах тохиолдолд өмчлөгч иргэн барьцаалагчаас заавал зөвшөөрөл авахаар зохицуулсан байдаг аж. Ингэснээр барьцаалагч этгээд тухайн хөрөнгийн хувьд өмчлөгчөөс илүү эрх эдлэх, өмчлөгчийн эрхийг үндэслэлгүйгээр хязгаарлах нөхцөлийг бүрдүүлж байгаа гэж зарим иргэн үзэж, Үндсэн хуулийн цэцэд ханджээ. Цэц үүнийг хэлэлцээд иргэний эрхзүйн харилцаанд оролцогчдын эрх тэгш байдлын зарчимд халдсан, үндсэн хуулиар тогтоосон өмчлөгчийн язгуур эрхийг дордуулсан гэж үзэж энэ заалтыг хүчингүй болгосон юм. Цэцийн энэ дүгнэлттэй холбоотойгоор банкны удирдлагууд шуурхай хуралдаж үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан бүх зээлээ зогсоосон байна. Үүнд найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл ч багтаж байлаа. Иргэд байрны зээлд хамрагдчихаад барьцаанд байгаа байраа зарна, эсвэл хөлслүүлнэ гэвэл тухайн банкинд эрсдэл учрах байж л дээ. Өөрөөр хэлбэл, арилжааны банкуудын зээлийн барьцаа баталгаагүй болно гэсэн үг. Нөгөө талаас барьцаанд байгаа байраа худалдлаа гэхэд худалдан авагч нь тухайн зээлийг банкинд үргэлжлүүлэн төлөх үү… Мөн банкнаас зөвшөөрөл авахгүйгээр банкны барьцаанд байгаа байраа гуравдагч этгээтэд худалдлаа гэхэд, хожим энэ манай барьцаа гээд банкууд хүрээд ирэхийг үгүйсгэх аргагүй юм. Цэцийн шийдвэртэй холбоотойгоор санхүүгийн зах зээлд ийм нөхцөл байдал үүсч, тэр үеийн Монголын банкуудын холбооны гүйцэтгэх захирал, Ерөнхий нарийн бичгийн дарга Б.Үнэнбат үүнийг буруутгаж суулаа. Манай улс орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бүрдүүлэх хөтөлбөрийн хүрээнд 2013 оны зургаадугаар сараас найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгож эхэлсэн. Энэ үеэс найман хувийн хүүтэй зээл олгохоос гадна, өндөр хүүтэй орон сууцны зээлийг ч найман хувь руу шилжүүлж эхэлсэн юм. Монголбанкнаас тухайн үед гаргасан судалгаагаар 19 мянга гаруй зээлдэгчийн нийт 580 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг дахин санхүүжүүлж, найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээл рүү шилжүүлжээ. Харин 41 мянга гаруй иргэнд 2.2 их наяд төгрөгийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл шинээр олгосон байна. Өөрөөр хэлбэл, 60 мянган иргэнд 2.8 их наяд төгрөгийн найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгожээ. Энэ зээлийн эхлэлтийн санхүүжилтийг арилжааны банкуудаар дамжуулан төвбанкнаас анх гаргаж байлаа. Үүнийг төвбанк арилжааны банкуудаас 6-9 сарын дараа буцаан авах ёстой байлаа. Ингэхдээ өндөр хүүтэй зээлийг найман хувь руу шилжүүлэхэд зориулсан мөнгийг зургаан сарын хугацаатай. Харин шинээр найман хувийн хүүтэй зээл олгоход зориулсан мөнгийг есөн сарын дараа арилжааны банкуудаас авах хэлцэл хийсэн гэж тухайн  үед яригдаж байсан. Гэвч арилжааны банкууд хожим үүнийг ипотекийн үнэт цаасаар барагдуулж эхэлсэн. Ингэхдээ арилжааны банкууд орон сууцны зээлээ багцалж МИК-ийн тусгай зориулалтын компанид өгч байгаа. Үүнд тулгуурлаж МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниуд ипотекийн үнэт цаас гаргаж, 90 хувийг нь төвбанкинд, үлдсэн 10 хувийг нь өөрсдөө авч ирсэн. 2010 онд гаргасан хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуульд ипотекийн үнэт цаас гаргагч нь тусгай зориулалтын компанитай байх ёстой гэж заасан байдаг. Монголын ипотекийн корпорацийн тусгай зориулалтын компаниуд 2013 оны арванхоёрдугаар сараас эхлээд хөрөнгөөр баталгаажсан 1.9 их наяд төгрөгийн үнийн дүн бүхий зургаан удаагийн үнэт цаас гаргажээ. Тухайн үед санхүүгийн зохицуулах хороо долоо дахь удаагийн ипотекийн үнэт цаасыг бүртгэж авахаар болоод байв. Хэдийгээр орон сууцны зээлийн өсөлт удааширсан ч, Монголын ипотекийн корпорацийн тусгай зориулалтын компаниуд үнэт цаас гаргаж, үүнийхээ 90 хувийг төвбанкинд өгч ирлээ. Харин үүний зөрүүд төвбанк орон сууцны санхүүжилт гаргаж, арилжааны банкууд найман хувийн хүүтэй зээл олгож ирсэн. Банкууд үүнийхээ барьцааг МИК-ийн тусгай зориулалтын компаниуд руу багцлан өгч, үүнд тулгуурласан үнэт цаасыг төвбанк авч, оронд нь найман хувийн санхүүжилтийг гаргах тогтолцоонд шилжээд байгаа юм. Гэвч цэцийн шийдвэртэй холбоотойгоор зээлдэгчид банкны зөвшөөрөлгүйгээр барьцааг худалдахад хүрвэл, цаашид ипотекийн үнэт цаас гаргаж, найман хувийн хүүтэй зээлийг санхүүжүүлэх бололцоо хумигдана гэж арилжааны банкууд үзэж байлаа. Үндсэн хуулийн цэцийн шийдвэрийн дагуу банкны зөвшөөрөлгүйгээр барьцаанд байгаа үл хөдлөх хөрөнгөө давхар барьцаалах, түрээслэх, зарах эрх нээгдсэн нь нэг талаас иргэдэд ашигтай ч, нөгөө талаас арилжааны банкуудад эрсэл авч ирж байжээ. Нөгөө талаас өнгөрсөн хугацаанд олгосон найман хувийн хүүтэй 2.8 их наяд төгрөгийн зээлийн 1.9 их наяд төгрөгийн зээлийг үнэт цаасжуулж, тодорхой хувийг нь төвбанкинд өгөөд байжээ. Энэ ипотекийн үнэт цаасны барьцаа баталгаагүй болж, эрсдэлд орж болзошгүй гэж үзэх хүмүүс байсан юм. Тиймээс тухайн үед цэцийг буруутгах хүн цөөнгүй байлаа. Харин цэцийнхэн өөрсдийгөө хамгаалж, хуулийг буруутгасан юм. Монголбанкны захиалгаар Тэнхлэг зууч компаниас хийсэн судалгаагаар орон сууцны индекс 2015 оны арваннэгдүгээр сард өмнөх оны мөн үеийнхээсээ 11 орчим хувиар буурсан үзүүлэлт гарсан байдаг. Найман хувийн хүүтэй орон сууцны эрэлт ханасан учраас орон сууцны үнэ буурч байгааг эдийн засагчид хэлж байсан юм. Гэтэл тухайн үед зах зээлд 40 гаруй мянган орон сууц эзнээ хүлээж байсан юм. Өөрөөр хэлбэл, нийлүүлэлт өндөр, эрэлт буурч байсан учраас найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийг зогсоосон нь барилгын салбарыг ч давхар хүндрэлд оруулж болзошгүй гэсэн болгоомжлол байсан юм. Тухайн үед арилжааны банкуудын нийт зээл 12 их наяд төгрөгт хүрээд байснаас 900 тэрбум төгрөг нь хугацаа хэтэрсэн, 850 тэрбум чанаргүй зээлийн ангилалд хамаарч байсан юм. Үүн дотор барилгын салбарын зээл дийлэнхийг эзэлж буйг мэргэжлийн хүмүүс хэлж байлаа. Тэр ч утгаараа цэцээс гаргасан дүгнэлт банк, ипотекийн корпораци, барилгын салбарт нэгэн зэрэг цохилт өглөө гэж үзэх хүмүүс байсан юм. Харин цэцээс хуулийн алдааг залруулсан гэж тайлбарлаж байсан билээ. Үнэхээр алдаатай хууль бол цэц бүрэн эрхийнхээ хүрээнд хүчингүй болгох ёстой. Тэгвэл алдаатай хууль хаанаас эхтэй вэ. Тэр үед үүссэн нөхцөл байдлыг 2015 оны долоодугаар сараас эхлэлтэй гэж хуульчид болон хууль тогтоогчид үзэж байсан юм. Тухайн үед Иргэний болон Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд өөрчлөлт оруулж, үл хөлөх хөрөнгө барьцаалсан иргэн, аж ахуйн нэгж зээлээ төлж чадахгүйд хүрвэл, банк түүнийг нь шууд худалдан борлуулах эрхзүйн орчин бүрдсэн аж. Тиймээс цэц иргэний эрхийг зөрчиж байна гэж дээрх заалтыг хүчингүй болгосон гэгдэж байлаа. Тиймээс үүсээд байсан нөхцөл байдалд цэцийг шууд буруутгах аргагүй, буруутан нь хууль тогтоогчид өөрсдөө болж хувирч байгаа юм. Иргэн, банк хоёрын хооронд үүсээд байгаа энэ харилцааг хууль тогтоогчид эргэн харахгүй бол манай улсын санхүүгийн зах зээлийг нуруундаа үүрч яваа банкны салбарынхан хүндэрч, цаашлаад барилгын салбар руу даамжрах эрсдэлтэй байна. Нөгөө талаас иргэдээ давхар бодолцох нь зүйн хэрэг билээ.