Б.Төгөлдөр: 8 хувийн хүүтэй зээлийн санхүүжилтийг үнэт цаасаар төлж байгаа
Оны өмнөхөн 322 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гарлаа. Энэ асуудлаар Монголын ипотекийн корпорацийн Санхүү хариуцсан дэд захирал Б.Төгөлдөртэй ярилцсан юм.
– Манай улс ипотекийн анхдагч зах зээлд 2000 оны дундуур хөл тавьсан гэж яригддаг. Энэ цагаас хойш арилжааны банкууд хэдэн төгрөгийн орон сууцны зээл олгосон байдаг юм бол. Энэ талаарх судалгаа Монголын ипотекийн корпорацид байдаг байх?
– Азийн хөгжлийн банкнаас ипотекийн зээлийг нэвтрүүлэх, турших хөтөлбөрийг 2003 онд эхлүүлсэн байдаг. Энэ цагаас хойш арилжааны банкууд ипотекийн зээл олгож явсаар одоо 1,4 их наяд төгрөгтэй тэнцэх хэмжээний орон сууцны зээлийн үлдэгдэлтэй байна. Энэ нь ойролцоогоор 40 гаруй мянган иргэний орон сууцны зээл гэж ойлгож болно.
– Монголын ипотекийн корпорацийн охин компани болох МИК-Актив-1 компани саяхан 322 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гаргалаа. Тэгэхээр 1,4 их наяд төгрөгийн орон сууцны зээлийн 322 тэрбумыг нь үнэт цаасжуулсан гэсэн үг үү?
– Арилжааны банкуудын орон сууцны зээлийн үлдэгдэл 1,4 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэж байна. Үүний 300 тэрбум төгрөгийн зээлийг найман хувь руу шилжүүлээгүй юм билээ. Анх найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөр хэрэгжиж эхлэхэд, Засгийн газар болон Монголбанкнаас тодорхой шалгуур тавьсан. Тухайлбал, худалдан авч байгаа орон сууц нь нийтийн зориулалттай, 80 метр квадратаас дээшгүй гэсэн шалгуурууд тавигдсан. Эдгээрийг хангаагүй болохоор 300 тэрбум төгрөгийн зээлийг найман хувь руу шилжүүлээгүй гэж ойлгосон. Харин шаардлага хангасан орон сууцны зээлийг найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл рүү шилжүүлсэн. Мөн шинээр найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл олгосон байгаа. Эдгээрийн нийлбэр дүн нь 1,1 их наяд төгрөг болж байна гэсэн үг. Үүнээс 323 орчим тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээлийг арилжааны банкууд багцалж манайд өгсөн. Үүнд тулгуурлаж манай охин компани болох МИК-Актив-1 компани ипотекийн үнэт цаас гаргасан юм.
– Арилжааны хэдэн банк МИК-Актив-1 компанид орон сууцны зээлийн багц нийлүүлэв?
– УИХ Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийг 2010 онд гаргасан. Энэ хуульд баталгаат үнэт цаас гаргахын тулд, үнэт цаас гаргагч нь тусгай зориулалтын компанитай байх ёстой гэж заасан байдаг. Энэ хүрээнд, Монголын ипотекийн корпораци МИК-Актив-1 гэдэг тусгай зориулалтын компани байгуулсан. Мөн Санхүүгийн зохицуулах хорооноос тусгай зориулалтын компанийхаа зөвшөөрлийг авахын зэрэгцээ, үнэт цаас гаргах эрх авсан. Ингэснээр манай орон сууцны санхүүжилтийн корпораци Монголд анх удаа баталгаат үнэт цаас гаргах бололцоо бүрдсэн гэж ойлгож болно. МИК-Актив компани сая 322 гаруй тэрбум төгрөгийн ипотекийн үнэт цаас гаргасан. Ингэхдээ, арилжааны 9 банкнаас авсан ипотекийн зээлийн багцад тулгуурлаж үнэт цаас гаргасан юм. Банкууд дундаас Хаан, Худалдаа хөгжил, Голомт, Хас зэрэг банкууд орон сууцны зээл түлхүү олгодог. Эдгээрээс гадна, Капитал, Капитрон, Эрэл, Улаанбаатар зэрэг банкууд энэ хэлцэлд оролцсон. Эдгээр банкууд бүгдээрээ орон сууцны зээл багцлаад манайд өгсөн гэсэн үг л дээ.
– МИК-Актив-1 компаниас гаргасан 322 тэрбум төгрөгийн ипотекийн үнэт цаасыг хэн авсан юм бол?
– Энэ хэлцлийн эцсийн худалдан авагч нь Монголбанк, зээлийн багцыг нийлүүлсэн арилжааны банкууд байсан. Ингэхдээ, ипотекийн зээлээр баталагаажсан үнэт цаасны 90 хувийг төвбанк, 10 хувийг арилжааны банкууд авсан байгаа.
– Танай охин компаниас гаргасан үнэт цаасны хүү харилцан адилгүй байсан. Төвбанкны авсан бондын хүү жилийн 4,5 байхад арилжааны банкуудын авсан бондын хүү жилийн 10,5 хувь байх жишээтэй. Яагаад ийм ялгаатай байгаа юм?
– Орон сууцаар баталгаажсан үнэт цаасыг хоёр төрөлтэй гаргасан. Энгийн болон давуу эрхтэй гэсэн төрөлтэй. Арилжааны банкууд энгийн эрхтэй ипотекийн үнэт цаас авсан бол, Монголбанк давуу эрхтэйг авсан. Давуу эрхтэй нь эхний ээлжинд хүү, үндсэн төлбөрөө авах ийм онцлогтой. Өөрөөр хэлбэл, төвбанк түрүүлж хүүгээ бас үндсэн төлбөрөө аваад явах юм. Тиймээс ч төвбанкны авсан үнэт цаасны хүү жилийн 4,5 хувь дээр тогтсон. Харин энгийн эрхтэй нь давуу эрхтэй хуулийн этгээдийн дараа хүүгээ, үндсэн төлбөрөө авах учраас арилжааны банкуудын авсан үнэт цаасны хүү 10,5 хувь дээр тогтсон гэж ойлгож болох талтай.
– Арилжааны банкуудын авсан үнэт цаас эрсдэл өндөртэй болохоор хүү нь өндөр тогтсон гэж ойлголоо?
– Төвбанкны дараа арилжааны банкууд хүүгээ, үндсэн төлбөрөө авах учраас эрсдэлтэй гэж тооцсон тал бий. Гэхдээ ипотекийн үнэт цаасыг нийтээр авч үзвэл найдвартай, баталгаатай гэж хэлж болно. Иргэд орон сууцны зээлээ цаг хугацаандаа найдвартай төлөөд явдаг. Тухайлбал, 1,4 их наяд төгрөгийн орон сууцны зээл байгаагаас ердөө 0,2 хувь нь хугацаа хэтэрсэн ийм үзүүлэлттэй явна. Бусад төрлийн зээлүүдтэй харьцуулахад энэ бол бага үзүүлэлт. Тиймээс ч, орон сууцны зээлд тулгуурласан манай энэ үнэт цаас найдвартай, эрсдэл багатай гэж бодож байна.
– Өнгөрсөн оны сүүлээр гаргасан 322 тэрбум төгрөгийн үнэт цаасыг хэдэн жилийн хугацаатай гаргасан юм бол?
– Ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг 20 жилийн хугацаатай гаргасан. Өөрөөр хэлбэл манайд гарч байгаа хамгийн урт хугацаатай орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны бүтээгдэхүүн болж байна гэж ойлгож болно.
– Тэгэхээр жил болгон 4,5 хувийн хүүг, үндсэн төлбөрийн хамт Монголбанкинд төлнө. Харин арилжааны банкуудад жил бүр 10,5 хувийн хүү төлж, 20 жилийн дараа үндсэн төлбөрийг нь олгох нь ээ?
– Орон сууцны зээл авсан иргэд сар бүр зээлийн хүү болон үндсэн төлбөрөө төлөөд явж байгаа. Энэ зээлийн үндсэн төлбөр болон хүүг аваад, тухай бүрт нь давуу эрхтэй үнэт цаас авсан төвбанкинд төлөөд явах юм. Харин энгийн эрхтэй үнэт цаас авсан арилжааны банкуудын хувьд давуу эрхтэй үнэт цаасны үндсэн төлбөр төлөгдөж дуусах хүртэл зөвхөн хүүгээ аваад явна.
– Иргэд авсан зээлэндээ 8 хувийн хүү төлж байна. Үүгээр арилжааны банкуудын авсан үнэт цаасны 10,5 хувийг хүүг төлж таарна. Тэгэхээр дунд нь 2.5 хувийн алдагдал харагдаад байна. Үүнийг хэрхэн шийдвэрлэхээр тусгасан юм бэ?
– Арилжааны банкуудын авсан 10,5 хувийн хүүтэй үнэт цаас нийт бондын багахан хувийг эзэлж байгаа. Дийлэнх нь 4,5 хувийн хүүтэй гарсан. Ингэснээр ипотекийн үнэт цаасны дундаж хүү 5,1 хувь болж байгаа. Ингээд тооцвол, ямар нэг алдагдалгүй гэж ойлгож болно.
– Иргэд орон сууцны зээлэндээ жилд 8 хувийн хүү төлнө. Энэ төлөгдөхөөр хөрөнгө оруулагчдын авсан ипотекийн үнэт цаасанд жилд 5,1 хувийн дундаж хүү төлөөд явах нь гэж ойлголоо. Үүний зөрүү 2,9 хувийн хүү МИК-Актив-1 компанийн ашиг болж хоцрох юм уу?
– Орон сууцны зээлийн хүү, ипотекийн үнэт цаасны хүүгийн хооронд 2,9 хувийн зөрүү харагдаж байгаа. Гэхдээ давуу эрхтэй бонд эзэмшигчийн үндсэн төлбөрийг төлөөд явах явцад, хүүгийн түвшин өсч яваандаа 8 хувь руу ойртох байх. Энэ үед хөрөнгө оруулагч нарынхаа өмнө хүлээсэн, ялангуяа энгийн үнэт цаас эзэмшигчийн хүүг төлөхийн тулд, тодорхой хэмжээний мөнгөн хуримтлал үүсгэсэн байх ёстой. Үүнээс гадна, 20 жилийн хугацаатай орон сууцны зээл авсан зээлдэгчдэд ямар ч эрсдэл тохиолдож болно. Зарим зээл эрсдэлд орж болзошгүй гэж тооцож байгаа юм. Үүнийг хөрөнгө оруулагчдад шууд дамжуулахгүйгээр, тэдний өмнө хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийн тулд, тодорхой хэмжээний нөөц сан бүрдүүлэхэд энэ 2,9 хувийн хүүг хэрэглэх юм.
– 322 тэрбум төгрөгийн бондын орлого яг хэзээ найман хувийн хүүтэй зээлд зарцуулагдаж, иргэдийн гар дээр очих вэ?
– Найман хувийн хүүтэй зээл олгоход зориулж Монголбанк арилжааны банкуудад богино хугацааны хөнгөлөлттэй зээл олгосон. Ингэхдээ 6-9 сарын хугацаатай олгосон. Өмнө нь өндөр хүүтэй олгосон зээлийг найман хувь руу шилжүүлэхэд зориулсан мөнгийг зургаан сарын хугацаатай. Харин шинээр найман хувийн хүүтэй зээл олгоход зориулсан мөнгийг есөн сарын хугацаатай олгосон. Энэ богино хугацааны зээлийг арилжааны банкууд Монголбанкинд эргүүлж төлөх ёстой. Энэ хүрээнд, төвбанкнаас гаргасан мөнгөний эргэн төлбөрийг арилжааны банкууд ипотекийн үнэт цаасаар барагдуулж байгаа юм.
– Орон сууцаар баталгаажсан 322 тэрбум төгрөгийн үнэт цаасны орлогыг найман хувийн хүүтэй зээл үргэлжлүүлэн олгоход зарцуулах нь гэж ойлгож байлаа. Гэтэл төвбанкнаас өмнө нь гаргасан мөнгийг арилжааны банкууд орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаасаар төлж байгаа байна шүү дээ. Эндээс цаашид найман хувийн хүүтэй зээлийг юугаар санхүүжүүлэх вэ гэсэн асуулт гарч ирж байна?
– Анхны олгосон буюу одоогийн яригдаад байгаа 1,1 их наяд төгрөгийн зээлийн эх үүсвэр богино хугацааных байсан гэж би хэлсэн. Үүнийг төлж байгаа ипотекийн зээлээр баталгаажсан үнэт цаас нь 20 жилийн хугацаатай санхүүгийн хэрэгсэл. Өөрөөр хэлбэл, богино хугацааны зээлийг урт хугацааны санхүүгийн хэрэгслээр санхүүжүүлж байна гэсэн үг. Монголбанк ийм замаар богино хугацааны зээлээ арилжааны банкуудаар төлүүлэх нь. Анх авсан хөнгөлөлттэй зээлээ ингэж төлснөөр арилжааны банкууд Монголбанкнаас дахин эх үүсвэр авах эрх нь нээгдэх юм.
– Найман хувийн хүүтэй зээл олгоход зориулж төвбанк 6-9 сарын хугацаатай санхүүжилт арилжааны банкуудад өгсөн гэсэн. Үүгээр тооцвол энэ оны гуравдугаар сард багтаан төвбанкнаас гаргасан санхүүжилтийг ипотекийн үнэт цаасаар эргүүлж төлж дуусгах ёстой харагдаж байна. Энэ хугацаанд төвбанкинд төлөх үлдэх мөнгөнд тааруулж ипотекийн үнэт цаас гаргаж амжих болов уу?
– Монголын ипотекийн корпораци болон арилжааны банкууд хамтран өнгөрсөн оны зургаадугаар сараас хойш их ажил хийлээ. Энэ хүрээнд 1,1 их наяд төгрөгийн 322 тэрбумыг нь үнэт цаасжууллаа. Цаашид яах нь төвбанк болон арилжааны банкууд хооронд хийсэн хэлцлээр зохицуулагдаад явах байх. Энэ бол миний мэдэх асуудал биш. Ямар ч, байсан манай корпорацийн хувьд 2014 ондоо багтаан, арилжааны банкуудын төвбанкинд өгөх үлдэх мөнгийг орон сууцаар баталгаажсан үнэт цаас болгоно гэсэн зорилт тавин ажиллаж байна.
– Эцэст нь нэг зүйл асуухад, 322 тэрбум төгрөгийн бондоо яагаад хөрөнгийн биржээр дамжуулан арилжаалаагүй юм бэ. Санхүүгийн зах зээлийн хоёр секторын хөгжил тэнгэр газар мэт ялгаатай байна. Санхүүгийн зах зээлд эргэлдэж байгаа нийт хөрөнгийн 95 хувь нь банкны салбарт оногдож байхад,5 хүрэхгүй хувь нь хөрөнгийн зах зээлд эргэлдэж байна. Хөрөнгийн зах зээлээ хөгжүүлнэ гэж ярьдаг ч, үнэт цаасаа биржээр арилжаалахгүй юм?
– Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасыг хэлцэлд оролцогч байгууллагууд биржийн бус арилжаагаар өгөлцөж авалцсан. Гэхдээ энэ үнэт цаасыг гуравдагч этгээдэд цааш нь худалдаалах эрх нь чөлөөтэй байгаа. Өөрөөр хэлбэл, Монголбанк болон арилжааны банк өөрсдийн авсан үнэт цаасаа цааш нь арилжаалж болно гэсэн үг. Ингэхдээ Монголбанкнаас гаргасан журмын дагуу тодорхой хувийг нь өөртөө хадгалж авч үлдэх ёстой. Харин тодорхой хэсгийг нь гуравдагч этгээдэд дамжуулан худалдах эрх нээлттэй байгаа. Тэр ч утгаараа, орон сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гарч байна гэдэг нь хөрөнгийн зах зээл хөгжиж байгаагийн нэг илрэл гэж бодож байна.
